В чем состоит разница в управлении офисными зданиями класса А и класса B и как она показывает профессионализм УК, рассказывает коммерческий директор компании О1 Standard Наталья Скачкова.

Для начала стоит сказать о том, что на текущий момент границы классификации между зданиями класса А и В достаточно размыты. Сегодня некоторые новые здания класса В, уже приближаются к классу А, этому, в свою очередь, активно способствует развитие строительных и инженерных технологий. С другой стороны, целый ряд объектов класса А, построенных больше 10 лет назад, по качеству инженерных систем, архитектурным и планировочным решениям скорее можно отнести к классу В. Хотя формально они все еще класс А.

Условно можно сказать, что класс А – это преимущественно новые здания, имеющие сложные новейшие инженерные системы, которые требуют квалифицированных специалистов. Класс А, как правило, обладает более высокими архитектурными и планировочными характеристиками, а также выгодной локацией и инфраструктурой. Например, на одном из наших объектов расположен детский сад, что потребовало переосмысления схемы использования территории, внедрения туда детской площадки, которая должна была не нарушать архитектурный ансамбль и деловой стиль здания, а также разведения потоков пользователей здания.

В классе А вы встретите более высокие стандарты с точки зрения Hospitality и общения front-office с клиентами. В идеале это должны быть стандарты уровня пятизвездочных отелей — вышколенный персонал, готовый решить любой вопрос клиента.

Компании, арендующие здания класса А, часто работают в круглосуточном режиме, что накладывает определенные задачи на УК по формированию сервисного плана и по обеспечению слаженной работы 24х7 всех служб объекта – диспетчерской, охраны, команды дежурных инженеров и техников и т.д

Стоит добавить, что класс А, особенно новые здания, чаще сертифицированы по стандартам экологической эффективности, поэтому требуют определенных знаний от сотрудников УК, начиная с управления зданиями с точки зрения ресурсосбережения, до соблюдения экологических стандартов: политика ответственных закупок, РСО, оценка цепочки поставок с точки зрения углеродного следа, график и особенности обслуживания оборудования.

Однако все вышеперечисленные отличия совсем не означают то, что здание, относящиеся к классу В может управляться по более низким стандартам. Здания класса В, а особенно В+ не сильно уступают классу А. Заходя в похожие по отделке, но разные по классу здания, посетитель, возможно, не сразу обнаружит разницу, а компаниям, арендующим офисы в здании класса B, качество сервиса и работы персонала управляющей компании не менее важно. Чтобы не быть голословной, приведу пример из практики нашей компании. Недавно к нам обратился потенциальный клиент – известный девелопер, работающий со зданиями класса В. Его представители специально приезжали, чтобы посмотреть, какие стандарты обслуживания существуют для офисов класса А деловой этикет, требования к внешности и одежде, правила деловой переписки сотрудников УК и т.д..

Кстати, в нашей компании стандарты едины как для управления бизнес-центрами класса А, так и для класса В. Все сотрудники – от охранника до главного инженера – знакомятся с ними перед началом работы у нас. Всего у О1 Standard 11 бизнес-центров класса А и 3 бизнес-центра класса В и В+.

ИТОГО РЕЗЮМЕ:

Класс А

-Сложная инженерия – особая квалификация персонала.

— Высокие стандарты front-office – службы приема посетителей. Как в отелях, сервис должен быть незаметным и ненавязчивым, но все должно быть четко, быстро и с улыбкой.

• Часто сложная инфраструктура, которая требует внимательного подхода..
• Современные тенденции – диджитализация, перевод взаимодействия УК и арендатора в дистанционный и мобильный формат, развитие сервисов для конечных пользователей.
• Ориентация на современные технологии, готовность к выполнению нестандартных задач.. Например, устанавливать зарядки для электромобилей.
• Часто именно класс А имеет сертификат экологической эффективности, поэтому требует знания УК, как управлять зданием с соблюдением зеленых стандартов (РСО, экологическая политика, политика ответственных закупок, оценка цепочек поставок с точки зрения углеродного следа и прочее).
• В классе А, как правило, будут выше требования по содержанию общих зон, разграничению пешеходного трафика и авто, созданию и поддержанию в должном состоянии общих рекреационных зон в комплексе, озеленению.

Класс В

То, что здание относится к классу В не значит, что им управлять нужно хуже. Качество здания является одним из ТОП-3 факторов в принятии решения о выборе офиса, поэтому пренебрегать качеством управления собственники себе позволить не могут. А как сделать все тоже самое, что и в классе А, но за меньшие деньги – в этом основной челендж управляющей компании.

О новых тенденциях в сфере управления коммерческой недвижимостью, зеленых технологиях, новых подходах к бизнесу и планах компании информационному порталу Arendator.ru рассказал управляющий директор О1 Standard Дмитрий Свешников.

Дмитрий, расскажите, пожалуйста, как пандемия отразилась на рынке управляющих компаний?

Можно сказать, что пандемия в каком-то смысле пошла на пользу управляющим компаниям – она ускорила диджитализацию отрасли, сблизила УК с конечными пользователями услуг – арендаторами. Управляющая компания теперь выполняет гораздо больше функций, чем раньше — до пандемии она отвечала исключительно за функционирование БЦ в целом, задачей управляющего было сделать так, чтобы объект работал в штатном режиме. Тогда слово «удаленка» еще не вошло в наш лексикон и работа в офисе была абсолютно естественным явлением. Потом случилась пандемия, массовая удаленная работа, и где-то к осени 2020 года многие компании столкнулись с тем, что их намерение вернуть в офисы хотя бы часть сотрудников наталкивалось на непонимание со стороны последних. В данном случае необходимо создать такую рабочую среду, которая будет не только комфортнее домашней, но и более вдохновляющей. Инфраструктура здания, набор услуг, которые можно получить на его территории, разнообразные зоны отдыха, возможности проведения досуга да и просто комфорт и эстетическая привлекательность здания – это ответственность управляющей компании. Сегодня офис и пространство бизнес-центра становятся инструментами нематериальной мотивации сотрудников, и именно это мы имеем в виду, говоря о повышении роли управляющей компании в здании. УК должна помогать арендаторам создавать комфортные условия для ведения бизнеса и возвращения сотрудников в офис.

А вы сами как мотивировали бы сотрудников возвращаться на места?

Среди аргументов в пользу офиса можно назвать то, что он стал чем-то большим, чем просто местом работы. В БЦ арендатор теперь может найти не только продуктивную рабочую атмосферу, но и дополнительную инфраструктуру, которая позволит ему решать свои бытовые проблемы, не покидая здания: банкомат, химчистка, пункт выдачи заказанных покупок… Мы уже говорили, что какое-то время назад понятие «комфортный офис» стало означать «зеленый» офис, но сегодня, наоборот, «зеленый» офис – это не только про экологию, но и про комфорт пользователя. Ведь человек проводит на рабочем месте по 8–9 часов в день. Как он вообще себя здесь чувствует? И система сертификации BREEAM уже решает эту проблему, а FitWel и Well так и просто основаны на стремлении к тому, чтобы человеку на рабочем месте было максимально хорошо.

Кстати, недавно вы же взяли в штат сертифицированного оценщика по «зелеными» стандартам. Неужели новая реальность диктует новые условия, или просто вы хотите быть в тренде?

Зеленая сертификация и зеленые стандарты уже давно применяются на Западе. И в России пандемия заставила пристальнее присмотреться к экологическим стандартам, чтобы арендаторы чувствовали себя комфортно и защищенно в офисе. В портфеле O1 Standart под управлением находится самое большое количество бизнес-центров, сертифицированных по стандарту Breeam, и мы очень тщательно отслеживаем тенденции в этой сфере.
Мы всегда стремились повышать экологическую эффективность зданий, которыми управляем, и работа по «зеленым» стандартам – лишь часть этого процесса. У бизнеса в целом расширяется повестка устойчивого развития, поэтому логично, что компании, и в первую очередь публичные, обращают самое пристальное внимание на офис и здание, в котором они работают, на то, насколько они соответствуют международным стандартам экологической эффективности. Экологический сертификат здания для офисов класса А и премиум постепенно становится если не обязательным требованием, то как минимум повышает привлекательность объекта для арендатора. Следующий шаг в этом направлении – оценка офиса на предмет экологической эффективности. Многие арендаторы изменяют концепцию рабочего пространства, чтобы оно соответствовало новым санитарно-эпидемиологическим требованиям, а также подходило для частично удаленной работы. При реализации этих проектов возникает запрос на внедрение технологий зеленого офиса. Мы максимально расширяем круг задач, в выполнении которых можем помочь нашим арендаторам, да и вообще хотим, чтобы они могли решать все свои проблемы, работая с нами по принципу «одного окна». Введение в штат компании сертифицированного оценщика помогает нам не только совершенствовать собственные стандарты управления, но и работать с нашими арендаторами над реализацией таких проектов.

Получала от вас релиз об успешном завершении сертификации Space 1 Balchug по стандарту Fitwel. Он стал первым в России проектом с таким сертификатом. Почему арендаторам понадобился именно такой сертификат?

Да, действительно, мы совместно с нашим партнером, компанией Cushman & Wakefield, первыми в России завершили процесс сертификации здания по стандарту Fitwel. В отличие от BREEAM или LEED, он полностью сфокусирован на оценке условий работы и того, как они влияют на здоровье и продуктивность сотрудников. Большая часть оцениваемых параметров имеет прямое отношение к технологиям экологической эффективности, но все же в этом стандарте они рассматриваются с точки зрения влияния на человека. Поэтому можно сказать, что получение сертификата Fitwel – это независимое подтверждение того, что людям в здании будет работать комфортно, будут соблюдены все нормативы температурного, акустического режима, что им будут предоставлены разнообразные возможности для питания, занятия спортом, досуга и отдыха. Все это позволяет снижать стресс и повышать уровень удовлетворенности сотрудников от пребывания в офисе.

Расскажите, пожалуйста, о самочувствии компании в целом?

Мы чувствуем себя уверенно. В 2020 году мы начали работать с сервисными офисами – это требует индивидуального подхода к составлению сервисного плана. В январе 2021 года взяли в управление башню А бизнес-центра SkyLight, а до этого успешно провели технический due diligence в процессе сделки по продаже объекта стратегическому инвестору. Также заключили договор на техническое обслуживание МФК «Легенда Цветного». Мы активно расширяем бизнес по обслуживанию офисов отдельных арендаторов: выиграли 43 тендера и получили в 2,5 раза больше клиентских заявок на дополнительные работы. В нынешнем году темп роста сохраняется: первый квартал принес на 7–8% больше дополнительных работ, чем мы планировали. Хотя в основном прирост нашего портфеля обеспечили не целые здания, а отдельные офисы в них. Также планируем с партнером попробовать свои силы в управлении жилыми премиальными проектами – у нас есть для этого достаточно компетенций.

Вас называют «внутренней» УК компании O1 Properties, как к этому относитесь?

Нам часто приходится слышать в свой адрес, что нам все досталось легко, что крупнейший собственник офисной недвижимости класса А передал нам целый портфель в управление. Но почему-то все забывают о том, какая это колоссальная ответственность. Мы действительно остаемся стратегическим партнером O1 Properties, но наш портфель не ограничен объектами одного собственника. Об успешности компании нужно судить по результатам ее работы и уровню удовлетворенности собственника и компаний-арендаторов в здании. В нашем случае по результатам 2020 года во всех зданиях уровень удовлетворенности арендаторов вырос, и для нас это самая большая победа. Сегодня мы развиваемся как самостоятельная компания и, учитывая круг компетенций нашей команды, можем составить конкуренцию многим участникам рынка. Мы верим в успешность нашей стратегии – работать не на собственника здания, а на его арендаторов, скорее, даже на их рядовых сотрудников: если они довольны, то растет и лояльность арендатора. А это, как известно, повышает инвестиционную стоимость здания – основной KPI собственника при выборе УК.

Беседу вела Анастасия Кременчук

Источник: arendator.ru

Большинство систем управления зданиями в коммерческой недвижимости – так называемые BMS-системы (building management system) – были спроектированы в ситуации совсем другого уровня развития технологий, когда задачи по автоматизации сводились преимущественно к управлению системами безопасности. Сейчас, когда, с одной стороны, технологии сильно рванули вперед, а с другой  переформатируется само видение процесса управления коммерческой недвижимостью, в том числе под влиянием пандемии, требования к системам автоматизации изменились, считает IT-директор О1 Standard Андрей Кузьминов.

Расходы или экономия?

Когда мы говорим о цифровизации, то применительно к управлению зданиями нужно разделять разные аспекты, а именно:

Управление системами жизнеобеспечения здания. Здесь требуется более продвинутый подход, чем стандартное управление системами безопасности. От управляющей компании ждут внедрения мониторинга потребления ресурсов и разработки мероприятий по снижению их потребления. При этом ресурсосбережение не должно негативно сказываться на комфорте пребывания человека в здании. Наоборот, есть интерес к системам мониторинга качества воздуха, его насыщенности кислородом, внедрению систем зонального регулирования освещенности, температуры и тд. В большинстве случае такое развитие требует затрат на модернизацию существующих систем. 

Управление заявочными системами взаимодействия управляющей компании с арендатором. Несмотря на бурный рост цифровых технологий во всех сферах нашей жизни, в системах взаимодействия арендаторов и управляющей компании по-прежнему решающую роль играет телефон и таблица Excel. Между тем пандемия показала, насколько важно иметь удобные средства для удаленной коммуникации и в случае со стандартными средствами связи это не всегда лучшее решение. Мы уже пошли по пути перевода всей системы работы с заявками в мобильное приложение, что не только позволяет избежать потерь в коммуникации, но и может увеличить скорость обработки заявок и позволяет анализировать качество операционных процессов внутри компании.

Анализ пользовательского опыта с целью повысить качество пребывания людей в конкретной локации. Усиление конкуренции и усложнение правил игры на рынке торговой недвижимости уже поставили наших коллег перед необходимостью улучшения пребывания посетителей в торговых центрах. Для офисных объектов это пока остается неосвоенной территорией, которая требует выхода УК на своего конечного пользователя, в то время как традиционно управляющие компании ограничивают круг своих «заинтересованных сторон» собственником здания и административным менеджментом арендатора.

Внедрение всех этих систем требует комплексного подхода и, как правило, существенных инвестиций. А при условии, что рынок офисной недвижимости уже несколько лет находится в состоянии нестабильности, необходимость инвестиций становится основным барьером на пути развития цифровых технологий в управлении.

 «Зеленая» цифровизация.

Сегодня уже можно говорить о формировании у арендаторов запроса на внедрение зеленых технологий в системы управления зданиями. При этом интерес к этим технологиям не ограничивается только сферой ресурсосбережения. Это еще и повышение качества пространства и здоровья пользователя. Например, современная BMS должна не только обеспечивать мониторинг потребления ресурсов и контролировать жизнеспособность инженерных систем и систем безопасности. Она также должна мониторить чистоту воздуха и его насыщенность кислородом – эти показатели являются ключевыми факторами в создании комфортной и продуктивной среды.

Судя по тому, как этот тренд развивается в Европе, модернизация систем BMS идет полным ходом. Датчики в онлайн-режиме мониторят изменения качества воздуха, воды, температуры, и можно быстро регулировать эти параметры. Например, потянуло дымом из пригорода или даже загорелось что-то рядом, количество углекислого газа резко повысилось. Есть уже и полностью автономные системы – полного цикла, они сами считывают внутренние параметры (скажем, ухудшение воздуха из-за ремонта в здании), следят за прогнозом погоды, проверяют уровень воздействия ультрафиолета, уровень загрязнения окружающей среды. На основе этих данных создается сложный алгоритм, который дает возможность менять эти показатели внутри здания. Влияние внешней среды делается минимальным и в бизнес-центре, таким образом, создается своеобразный «идеальный кокон». При этом научно доказано, что качество среды в здании, индивидуальный комфорт пользователя являются важными факторами в формировании его продуктивности и эффективности выполнения рабочих задач.

А что с пандемией?

Бесконтактные технологии, ворвавшиеся в нашу жизнь в связи с пандемией, – отдельная тема. В бизнес-центрах это, прежде всего, различные вспомогательные системы, позволяющие перемещаться по зданию, не касаясь руками кнопок (hands free): проходы, турникеты, лифты. Все это можно открывать/вызывать с помощью мобильного телефона, который «сам знает», на какой этаж вас отвезти.

Если до пандемии такие технологии внедрялись только в новых зданиях класса А, то сегодня очень многие собственники и УК озаботились в первую очередь именно бесконтактным входом и безопасным перемещением по зданию. Кто-то внедряет технологии цифровых пропусков в смартфонах, кто-то применяет технологии Face ID (распознавание лиц). Развитие этого рынка привели к снижению затрат на реализацию таких проектов. Устанавливаются они тоже достаточно быстро: за месяц в одном здании вполне можно разместить систему. Сейчас как минимум в 15–20% объектов на рынке такие технологии в том или ином виде уже работают, тренд этот сохранится и будет развиваться как в Москве, так и в регионах, где-то активнее, где-то медленнее.

Человек опять «мера всех вещей»

«Умные технологии» в офисных зданиях уже не дань моде, а общемировой тренд. В ситуации частичной удаленки требования к качеству офиса как никогда высоки. Если сотрудники проводят в нем лишь часть своего рабочего времени, то он должен быть удобным, комфортным, безопасным, подготовленным для командной работы и, главное, транслирующим ценности компании арендатора. Учитывая рост важности IT в современное бизнесе, компании, которые развивают новые продукты и сервисы, которые ожидают от своих сотрудников максимальной отдачи, выхода за рамки стандартных решений и создания прорывных продуктов, не могут размещать их в устаревшем здании. Поэтому такие гиганты как Сбер или Яндекс строят свои собственные штаб-квартиры – они понимают ценность инвестиций в качественный и «умный» офис. При этом не каждая компания может себе позволить строить офис по своим стандартам, поэтому собственникам и управляющим компаниям следует задуматься о более масштабном внедрении цифровых технологий в их здания для того, чтобы повышать их конкурентоспособность в нашем быстро меняющемся мире.