Предэксплуатация объектов незавершенного строительства: рано, поздно, вовремя

На каком этапе необходимо привлекать управляющую компанию, рассказывает Дмитрий Осипов, технический директор O1 Standard.

Решение вопроса о необходимости привлечения управляющей компании (УК) на ранних стадиях готовности проекта зависит от целого ряда факторов, в том числе опыта инвестора / девелопера, его задач на объекте, планов его дальнейшего использования.

Выход УК на объект до сдачи в эксплуатацию имеет своей целью минимизировать и устранить риски, возникающие в период будущей эксплуатации, а также внедрить в проект технологии, функции, которые позволят повысить привлекательность объекта и даже, возможно, его стоимость.

В зависимости от собственных компетенций УК могут давать консультации в области:  

  • проектирования и монтажа инженерных систем;
  • планировки пространства с точки зрения организации сервисных, технических, бытовых, складских помещений для будущей оптимизации логистики внутри здания;
  • планирования функционала и организации общих зон;
  • организации инфраструктуры;
  • внедрения стандартов экологической эффективности для прохождения сертификации.

Этап проектирования:

Специалистов, которые в дальнейшем будут заниматься эксплуатацией объекта, целесообразно привлекать уже на этапе проектирования. К примеру, в Москве около 80% объектов с подземным паркингом имеют проблемы с инфильтрацией воды через ограждающие конструкции. Часто это связано с тем, что при проектировании здания мероприятия по водопонижению, защите от грунтовых вод, водоотведению предусматриваются только на период строительства, но не на период эксплуатации объекта. В результате через несколько лет эксплуатации возникает необходимость разработки и реализации технических решений по дополнительной гидроизоляции, отводу грунтовых вод, восстановлению характеристик несущих конструкций, деградирующих из-за воздействия воды.

Опыт УК поможет скорректировать исходные расчетные данные объекта для оптимизации проектных решений, например, для выбора инженерного оборудования, планирования организации внутренних помещений. Таким образом возможно избежать частой проблемы, когда приходится сокращать коммерческие площади, потому что были неправильно предусмотрены площади для инженерных систем вертикального транспорта или хозяйственных / технических помещений. Зачастую нехватка сервисных пространств приводит к тому, что технические помещения используются для складов и размещения обслуживающего персонала, что  является нарушением не только санитарных, но и пожарных норм. Игнорирование разумных современных решений в части автоматизации, диспетчеризации, удалённого контроля и управления объектом ведет к дополнительным эксплуатационным издержкам на ФОТ и задержке реагирования на инциденты.

Если собственник планирует проводить сертификацию объекта по стандартам экологической эффективности, и, тем более, если он рассчитывает на высокие оценки, то консультация УК также поможет предусмотреть соответствующие решения. Многие из них возможны для реализации только на стадии строительства.

Этап создания маркетинговой концепции:

УК, имеющие компетенцию property management разрабатывают маркетинговую концепцию объекта, дают рекомендации по оптимальному набору инфраструктуры и ее расположению. Если объект нацелен на привлечение нерегулярного трафика (например, торговый центр), маркетологи могут предложить решения, которые будут служить дополнительным элементом привлечения посетителей.

Этап строительства:

На стадии строительства функции технадзора и операционный контроль работ осуществляют застройщик и профильный подрядчик. Привлечениие специалистов УК целесообразно при рассмотрении плана и графика производства работ, а также для принятия технических решений при вводе отдельных работ за временные рамки по графику. Скажем, существует проектное решение о расположении инженерного оборудования на кровле. Одна подрядная организация выполняет работы по монтажу кровли, качественно и в срок. После успешного проведения гидравлических испытаний, заказчик принимает работы. Затем приходит другой подрядчик, который занимается монтажом вентиляционного оборудования (оборудования систем холодоснабжения, автоматики, связи или других инженерных систем). В процессе монтажа оборудования кровля повреждается и становится неработоспособной и/или небезопасной.

Или другой пример: девелопер занимается реконструкцией промышленной зоны с целью приспособления ее под бизнес-центр. В зданиях уже существуют инженерные сети, например, трубопроводы. Проектная группа исследует их состояние и определяет часть из них как работоспособные, и заменяет на новые только часть устаревшего оборудования.  В результате объект запускается в эксплуатацию с разной степенью надежности тех или иных частей. Проходит 3-5 лет и «условно хорошие» трубы требуют замены, что влечет нарушение и восстановление отделки и благоустройства и соответствующие капитальные затраты собственника объекта.  

«Подсвечивать» подобные риски при строительстве и есть одна из компетенции управляющей компании, умеющей, благодаря накопленному опыту, оценить проблему комплексно, в едином времени и пространстве.

На этом же этапе реализуются функции УК по сбору, организации хранения и архивированию исполнительной документации, получению данных для составления реестра гарантийных обязательств, подготовке регламентов и инструкций по эксплуатации объекта в целом, в том числе, и по пожарной и физической безопасности.

Конечно, «вход» УК на объект на любом этапе строительства – это всегда создание определенного конфликта между эксплуатационщиком и строителем. Последним, естественно, важно, как можно быстрее закончить работу на объекте и сдать его. Тем же, кто будет отвечать за объект после, важно чтобы все, что в нем есть, служило долго и хорошо. Диалог «вот так надежней, сделайте так – а у нас такого в смете нет» – вечный. За инвестором всегда остается право – прислушиваться к рекомендациям УК или нет, исходя из своих целей и задач, анализа финансовой целесообразности.

Конечно любой объект можно использовать по назначению в разных режимах с разными ограничениями. Задача УК – определить эти ограничения и организовать эксплуатацию таким образом, чтобы обеспечить близкие к оптимальным условия безопасности и комфорта. При этом всегда есть и вопрос времени: если УК заходит на только что введенный в эксплуатацию объект (минуя этап предэсплуатации), то ей понадобится около года только на то, чтобы определить оптимальные режимы эксплуатации всех систем с учетом сезонности их использования. А время, как известно, это деньги. Поэтому, чем раньше УК оценит работу и соотношение всех систем на объекте, тем более надежным будет объект, а эксплуатационные издержки собственника будут ниже.