Внедрение стандартов экологической эффективности в недвижимости — относительно новое явление на российском рынке. На фоне роста социальной проблематики в бизнесе компании начали обращать внимание на условия, в которых работают их сотрудники, а также на то, соответствует ли здание или качество офиса тем ценностям устойчивого развития, которые компания декларирует. Если раньше офис в первую очередь демонстрировал статус компании, то сегодня он должен стать для сотрудников проводником ее ценностей, прививать им корпоративные стандарты, мотивировать на качественную работу. Пандемия только усилила этот интерес, ведь сегодня офис должен быть не только стильным и удобным, но и безопасным для здоровья. Во многом повысить комфорт и безопасность позволяет внедрение экологических технологий и практик управления офисом. Отсюда и появление запроса от арендаторов на «зеленую» сертификацию. Из 15 зданий в портфеле O1 Standard такую сертификацию прошли 12. Евгения Солдатова, сертифицированный специалист по оценке зданий и офисов по стандартам BREEAM и FitWel, рассказывает, зачем вообще нужна экологическая сертификация и что она собой представляет.

Зачем нужен «зеленый» сертификат ?

Вопросы экологической эффективности зданий находятся в поле зрения девелоперов уже несколько десятков лет. Любой объект недвижимости живет в контексте города: потребляет ресурсы, привлекает транспортные и пешеходные потоки, производит отходы и т.д. Здание может быть грамотно встроено в окружающую среду, быть комфортным для использования, дополнять инфраструктуру местных сообществ, а может создавать помехи для передвижения, раздражать взгляд неухоженной территорией.

Стандарты экологической эффективности позволяют оценить здания с точки зрения того, насколько разумно они потребляют ресурсы, насколько эффективна их планировка, есть ли доступ к естественному освещению, каково качество воздуха, как используется земельный участок, созданы ли условия для пользователей альтернативных видов транспорта, сортируются ли отходы, какие расходные материалы использует управляющая компания, грамотно ли выстроена логистика снабжающих организаций, есть ли доступ местных сообществ к использованию инфраструктуры и т.д. С одной стороны, это позволяет оценить так называемый «экологический след» здания, с другой стороны (и это не менее важно!) – понять, насколько комфортная и удобная среда для пребывания человека создана в нем. Если вспомнить, что мы проводим в офисе не менее трети суток, а вообще в зданиях –- до 90% своего времени, то последний фактор приобретает важность даже для тех, кто пока далек от экологической повестки.

Исследования показывают, что основным драйвером роста интереса к зеленой сертификации является запрос арендаторов. На развитых западных рынках сложно встретить  проекты класса А или B, не сертифицированные по одному из стандартов экологической оценки. В России количество зданий с зелеными сертификатами растет, и для новых проектов класса А внедрение стандартов экологической эффективности стало уже нормой.

А вот с уже построенными объектами ситуация сложнее. Не каждый собственник понимает, для чего нужно инвестировать дополнительные средства в своей проект, при том что на ставки аренды наличие зеленого сертификата или его отсутствие пока не влияет. В этом отношении O1 Standard является примером для подражания. Почти все здания под нашим управлением прошли зеленую сертификацию, находясь в активной стадии использования. Есть даже несколько проектов редевелопмента зданий дореволюционной и советской постройки, которые также были удачно сертифицированы.

Мы считаем, что зеленая сертификация – это не только ответственное отношение к будущему планеты, но и необходимый шаг для создания и поддержания качественного пространства, в котором людям комфортно находиться и работать. В конечном итоге это повышает уровень удовлетворенности арендаторов – основной KPI для нашей работы.

Что такое BREEAM?

Британский стандарт экологической эффективности Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM, разработан в 1990 году) — первая в мире массовая система оценки экологической эффективности «зеленых» зданий. Сертификация BREEAM учитывает прежде всего технические параметры функционирования объекта, а также работу управляющей компании. Сейчас  эту сертификацию по всему миру прошли более  594 000  зданий, 198 из которых находятся в России (12 — под управлением O1 Standard). Благодаря широкой базе сертифицированных объектов BREEAM позволяет собственнику сравнить характеристики своего здания с другими в единой системе, определить его сильные и слабые стороны и внести необходимые изменения. В BREEAM учитывается эффективность использования ресурсов и материалов, вплоть до печати бумажных пропусков, а также озеленение прилегающей территории и устранение отходов.

Кому нужен Fitwel?

Разработчиками «зеленой» сертификации Fitwel стали государственная структура США Health Agency и организация Center of Active Design, работающая в сфере превентивной медицины. В отличие от BREEAM в сертификации Fitwel уделяется больше внимания функционированию здания «изнутри». Тут большее значение приобретают самочувствие человека и меры, которые предпринимаются для его комфортного пребывания в помещении. В Fitwel рассматривается множество параметров, среди которых наличие специальных тихих комнат, качество продуктов в торговых автоматах, спортзалы и тренажеры для поддержания физической активности. Технические аспекты также играют важную роль при сертификации по стандартам Fitwel, но они рассматриваются исключительно через призму здоровья человека: используются лабораторные замеры качества воздуха и воды, равномерность освещения офиса регулируется по европейским стандартам.

В чем различие сертификации всего здания и отдельного офиса?

Это две разные зоны ответственности — управляющей компании и арендатора. При заключении договора на аренду офиса сложно повлиять на имеющиеся инженерные системы. Но можно обустроить свое помещение по проекту, который создаст максимально комфортную атмосферу для сотрудников: провести озеленение, использовать натуральные материалы в отделке, установить датчики движения для переговорных комнат и подсобных помещений, использовать водоэффективную сантехнику.

При сертификации целого здания учитываются общедомовые системы здания, развитие территории и   работа управляющей компании, отдельные офисы на общую оценку не влияют. Сами они могут сильно отличаться друг от друга, так как выполнены по различным проектам: один может иметь гибкий формат и зоны отдыха, а другой — классическую строгую рассадку и кулер в коридоре.

При этом следует понимать, что если компания нацелена на создание зеленого офиса, то эффективнее будет выбрать здание, в котором уже внедрены зеленые технологии. Например, организовать раздельный сбор отходов на уровне одного офиса достаточно сложно. Качество и эффективность обслуживания общих инженерных систем здания остаются в ведении управляющей компании.

Что предлагает O1 Standard?

 Принимая во внимание растущий интерес собственников и арендаторов к «зеленым» стандартам, O1 Standard не только управляет недвижимостью по системе экологической эффективности, но также предлагает арендаторам и собственникам пройти сертификацию по двум стандартам — BREEAM и Fitwel. Многие управляющие компании предлагают такую услугу, но за экспертизой они вынуждены обращаться к подрядчикам, что подразумевает увеличение цены. В нашем случае, благодаря тому, что процедура проходит при помощи штатного сотрудника, стоимость сертификации ниже. В качестве объекта сертификации могут выступать как целые здания, так и отдельные офисы.

В этом году компания O1 Standard получила главный приз премии CRE Awards «Золотой кирпич» в номинации «Управляющая компания года – Property Management». Эта профессиональная награда стала доказательством доверия к нам наших клиентов и эффективности нашей работы. Что такое управление офисной недвижимостью, чем property management отличается от facility management и как управляющая компания (УК) может выстроить отношения с собственником, чтобы сотрудничество было максимально продуктивным, рассказывает управляющий директор О1 Standard Дмитрий Свешников.

В чем разница между property management и facility management?

— Управляющая компания отвечает за стабильное и бесперебойное функционирование здания или отдельного офиса, которым она управляет. Ее основная задача – сделать пребывание людей в здании комфортным, оставаясь при этом незаметной. 

Если говорить про управление коммерческой недвижимостью, то принято разделять понятия property management (коммерческое управление объектами) и facility management (эксплуатация и техническое обеспечение):  

• к сфере facility management относятся все процессы по обеспечению технического функционирования здания и его инженерии, а также работы служб приема посетителей, паркинга, клинига и т.д.;
• в сферу property management входит развитие объекта, его инфраструктуры, предлагаемых услуг, а также работа над повышением инвестиционной стоимости здания, коммуникация с арендаторами и ответы на их запросы.

На рынке представлены компании, которые могут предложить своим клиентам весь комплекс услуг по управлению – и property, и facility менеджмент, а также игроки, специализирующиеся на отдельных направлениях работы. Пандемия во многом меняет привычный статус-кво на рынке, в частности сегодня есть четкий тренд на переход к управлению по принципу «одного окна», когда УК берет на себя весь комплекс услуг по функционированию здания и обслуживание отдельных офисов арендаторов. Это связано в числе прочего с нехваткой кадров на рынке и стремлением заказчиков услуг минимизировать социальные контакты, ограничивая круг подрядчиков для работы. В результате управляющие компании могут даже брать на себя ранее не свойственные им функции, например управлять проектами отделки офисов.

Кроме того, управляющие компании могут привлекаться для проведения консалтинга по вопросам управления и эксплуатации, технического аудита здания (например, в процессе сделок купли-продажи объекта), а также для проведения специальных работ (таких как аудит и проведение сертификации по экологическим стандартам).

Может ли работа управляющей компании повлиять на привлекательность здания для арендатора?

— Не все параметры, которые оценивает арендатор при поиске офиса, зависят от работы управляющей компании. На московском рынке основными критериями выбора офиса были и остаются размер арендной ставки и локация объекта. Очевидно, что повлиять на эти факторы УК не в силах. Однако качество управления зданием входит, скажем, в ТОП-5 критериев, на которые обращают внимание арендаторы, особенно если мы говорим про бизнес-центры класса А и сегмент крупных и средних компаний.

Что такое «качество управления» зданием?

— Это первое впечатление, которое получает посетитель, когда заходит в него. Чистота, навигация, внешний вид и приветливость сотрудников охраны, работа службы ресепшена, удобство организации передвижения посетителей, даже запах. Офисное здание, особенно премиальный объект, должно иметь свою атмосферу, настраивать на рабочий лад, поддерживать чувство гордости сотрудников за свою компанию.

На следующем этапе рассматривается вопрос профессионализма УК: насколько сотрудники грамотно отвечают на вопросы по эксплуатации, знают особенности работы инженерных систем и прочее.

Клиентоориентированность и способность быстро реагировать на запрос арендатора также является важным фактором, который определяет понятие «качество управления».

С учетом тренда на экологическую осознанность все больше арендаторов интересуются вопросами устойчивого управления зданиями, внедрения стандартов экологической эффективности, реализацией политики ответственных закупок, внедрением решений по сокращению углеродного следа и прочее. Наличие экспертизы в вопросах устойчивого развития, вовлеченность персонала в экологическую повестку может стать одним из факторов, повышающих привлекательность определенного объекта.

О чем УК должна договориться с собственником до заключения договора?

— В первую очередь необходимо понять приоритеты собственника и его краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные планы в отношении здания. Такое понимание поможет УК сформировать пайплайн проектов для достижения стратегических целей собственника и предложить тот набор услуг, который будет актуален на каждом этапе работы.

Для качественного обсуждения результатов сотрудничества необходимо договориться о периодичности такой оценки и ключевых показателях эффективности (KPI). Например, мы в свой работе ориентируемся на уровень удовлетворенности арендаторов предоставленным сервисом. Для контроля этого показателя собственник регулярно проводит опросы среди арендаторов и аудит объектов, чтобы удостовериться в соответствии качества управления своим внутренним стандартам.

Следует разграничить зоны ответственности для более продуктивной работы: требуется ли от управляющей компании контролировать исключительно задачи технической эксплуатации или клиент готов доверить ей также и развитие инфраструктуры недвижимости. Четкое понимание ожиданий клиента позволяет УК эффективнее работать в рамках партнерства.

В чем различие между управляющими компаниями?

— Различаются подходы к управлению и, можно сказать, философия компаний, то, как они видят свою целевую аудиторию, конечную цель управления и инструменты для ее достижения.

В большинстве случаев эта цель определяется как поддержание / повышение инвестиционной стоимости объекта, находящегося под управлением УК.

Мы в O1 Standard считаем своей обязанностью не только поддержание функционирования здания. Мы переносим акцент с недвижимости на человека и стремимся обеспечить комфорт конечного пользователя. Мы хотим, чтобы наша команда видела не здание, а людей, которые проводят в нем большую часть своего рабочего дня. Удовлетворенность пользователей здания является основой для формирования лояльности арендаторов, которая, в свою очередь, является условием для поддержания и роста инвестиционной стоимости здания.

Что такое стандарты управления?

— Стандарты управления – это формализованный подход к предоставлению услуг и принципы менеджмента, которые мы внедряем на всех наших объектах.

Наши стандарты управления недвижимостью объединяет несколько аспектов:

• качественная эксплуатация (регламенты и планы выполнения работ, формы и периодичность отчетности, графики планово-предупредительных работ, внедрение алгоритмов работы в чрезвычайных ситуациях);
• сервис и поддержание комфортной среды на объектах (содержание общих зон, требования к внешнему виду персонала, правила общения и прочее);
• повышение показателей экологической эффективности зданий, управление зданиями в соответствии с «зелеными» принципами.

Наличие стандарта позволяет нашим клиентам формировать ожидания от управления, начиная от уровня компетенции будущей команды объекта и заканчивая «картинкой», которую они рассчитывают увидеть при входе в здание. В свою очередь, нашей команде наличие стандарта облегчает процесс выхода на объект и обеспечивает возможность ротации кадров без потери времени на адаптацию при возникновении такой необходимости.